Depuis quelques décennies, les Québécois sont attirés par la côte Est floridienne. Certains y séjournent pour de courtes vacances alors que d’autres, à la retraite, vont y vivre pendant plusieurs mois. En fait, plus de 100 000 Québécois y vivent en permanence, alors qu’environ 500 000 de nos concitoyens canadiens y détiennent déjà une propriété. Communément appelés les Snowbirds, ces Floridiens d’adoption vont y passer plusieurs mois afin d’éviter les rigueurs de l’hiver québécois.

Parcs de roulottes, tours à condominiums et cottages ont alors poussé comme des champignons. Au fil des ans, la valeur de ces diverses propriétés s’est appréciée considérablement. Mais le crash immobilier de 2008 est venu remettre les pendules à l’heure, créant de fortes pressions à la baisse sur les prix. Des opportunités d’investissement uniques se dessinent alors : on peut acquérir une propriété à la moitié de sa valeur marchande. Mais, depuis 2011, le marché immobilier américain a repris de la vigueur. Au cours de la seule dernière année, des marchés comme Fort Lauderdale ont vu la valeur des copropriétés dites luxueuses bondir de près de 25% en moyenne (selon le rapport trimestriel de l’agence immobilière Douglas Elliman, basée à Fort Lauderdale), et de plus de 10% pour les condos et maisons de ville dont la valeur n’excède pas 500 000$.

Par exemple, un condo, dont le prix moyen de vente s’établissait à 1,061 M$ au deuxième trimestre de 2013, se vendrait aujourd’hui environ 1,31 M$. De belles opportunités, à bons prix, sont toujours sur le marché, si un condo éloigné du bord de mer vous intéresse. Mais avant d’investir, il est bon de connaître certaines lois qui prévalent dans le Sunshine State, spécialement dans les comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach, les destinations les plus prisées.

Des données recueillies en marge du Salon indiquent que pas de moins 800 000 Québécois séjournent en Floride annuellement. Ils y dépensent 1,2 G$. La Floride constitue encore aujourd’hui la terre promise, la destination de choix pour jouir pleinement de sa retraite. Mais, depuis 2005, les lois ont été durcies. Ainsi, par exemple, les immeubles en copropriété doivent subir une inspection en vue du renouvellement de leur certification lors de leur 40e anniversaire de construction. De ces inspections découlent souvent des frais de rénovations majeurs. Il est donc important de vérifier l’âge de l’immeuble ciblé afin d’éloigner le plus possible cette échéance qui pourrait s’avérer onéreuse.

Une collègue qui travaille en Floride nous a d’ailleurs confirmé que des copropriétaires avaient reçu une facture de 75 000$ chacun pour les travaux à effectuer dans un immeuble de cet âge. Voilà donc un point à ne pas négliger si vous envisagez l’achat d’une copropriété floridienne. Toutefois, si vous songez à investir pour louer, dites-vous bien que les revenus de location seront imposables aux États-Unis, et que l’excédent de revenus sera aussi imposable au Québec. Il faut cependant noter qu’en Floride il n’existe pas de taxe scolaire ni de droit de mutation proprement dits. Vous aurez cependant une taxe à payer au comté et à l’État, si la propriété est financée en Floride, des frais de condos mensuels d’au moins 700$, qui incluent une assurance en cas d’ouragan, des frais qui diminueront plus votre propriété sera éloignée de la côte. Vous devez également garder à l’esprit que certaines copropriétés ne permettent pas la location à court terme, un autre point à considérer, surtout si les revenus de location figuraient dans votre équation budgétaire.

Le crash de 2008 a toutefois entraîné une baisse des prix majeure : 53%. Plusieurs propriétaires ont malheureusement dû remettre les clés à leur créancier hypothécaire et, ainsi, beaucoup d’Américains ont vu leur dossier de crédit entaché pour une période variant de 3 à 10 ans. Plusieurs n’ont donc eu autre choix que de se tourner vers la location, une situation qui a vite attiré les investisseurs. L’économie américaine s’est toutefois replacée depuis l’atteinte des prix planchers en 2010. Les valeurs sont à nouveau à la hausse. En fait, depuis deux ans, on dénote un léger boom immobilier et les « flips » sont profitables. Si votre plan de retraite inclut la possibilité de vous établir en sol floridien, de belles opportunités sont toujours disponibles. Mais avec les événements des dernières années, je ne saurais que trop vous conseiller de vérifier préalablement la santé financière de la copropriété qui vous intéresse. Certaines sont encore aux prises avec des taux de délinquance de paiement d’hypothèque assez élevé, de frais de condos impayés, ce qui a une incidence directe sur les frais de condos et les cotisations spéciales à payer.

Acheter une copropriété en Floride comporte des dispositions légales, financières, fiscales et successorales importantes. Certaines institutions financières d’ici, notamment le mouvement Desjardins et la Banque Nationale, ont ouvert des succursales floridiennes afin de pouvoir mieux vous guider dans cette importante acquisition. Les conseillers de Desjardins Bank (www.enflorideavecdesjardins.com), qui vous offrent un service d’accompagnement personnalisé à partir d’ici, et de NatBank peuvent vous aider au cours de votre processus d’achat. Des courtiers immobiliers, qui ont fait leurs preuves ici et qui ont décidé de s’établir et de travailler là-bas, peuvent aussi vous guider. Je vous recommande ma collègue, Mélanie Kimpton, de la firme Douglas Elliman (www.melaniekimpton.com), si vous songez à acquérir une propriété sous les chauds rayons floridiens. Elle vous sera d’excellent conseil, car comme vous avez pu le lire précédemment, investir en Floride ne se fait pas sur un coût de tête. Le portailquebecfloride.com peut également être utile dans vos recherches.

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Détentrice d’un baccalauréat en Criminologie de l’Université de Montréal, Mélissa a d’abord œuvré dans ce domaine quelques années avant de se joindre au réseau immobilier. Son professionnalisme, sa détermination, son amour du détail, sa franchise et son sourire remarquable séduisent à coup sûr. Passionnée par l’immobilier, Mélissa a développé une excellente connaissance du marché depuis plus de 13 ans.

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